Le montage financier d’un prêt hypothécaire offre beaucoup d’options avec des impacts fiscaux différents. Voici des exemples d’optimisations.
Amortissement indirect
En cas d’amortissement direct, le montant de la dette et des intérêts diminue régulièrement, tandis qu’avec un amortissement indirect, l’emprunteur ne paie que les intérêts hypothécaires et verse le montant à amortir chaque année sur une police d’assurance vie 3A. L’utilisation du 3e pilier A pour amortir le prêt hypothécaire permet à un couple salarié de déduire CHF 7’056 par personne et par année du revenu imposable. L’utilisation du 3e pilier A évite de cumuler le remboursement de la dette et l’épargne 3A pour l’économie fiscale. Ce faisant, les fonds à disposition peuvent, par exemple, être utilisés pour des rachats LPP et augmenter le montant de la déduction fiscale.
Financement à 90 %
La règle veut que l’emprunteur possède au minimum 20 % de fonds propres pour obtenir un prêt hypothécaire de 80 %. Il est cependant possible de nantir des fonds de votre LPP pour obtenir un prêt à 90 %. Sur le long terme et en prenant en compte les incidences fiscales, ainsi que la possibilité d’effectuer des rachats LPP avec le cash restant, cette stratégie peut s’avérer très avantageuse.
Concubinage
Si vous achetez un bien immobilier avec votre concubin, mais que l’un apporte plus de fonds propres, attention ! Les impôts vont considérer qu’il y a une donation et vous devrez payer un impôt sur cette donation. N’ayant pas de lien de parenté avec votre concubin, le taux d’imposition, bien qu’il diffère selon les cantons, peut monter jusqu’à 50 %. Pour remédier à cela, il existe différentes solutions, mais qui nécessitent d’être bien conseillés.
Chez Resolve, nous vous informons des impacts fiscaux de votre achat immobilier pour vous aider à optimiser votre achat.
Yannis Eggert
Senior Premium Credit Advisor
and Co-founder of resolve.ch